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un locateur peut corriger un avis d'agrandissement de logement non conforme

un locateur peut corriger un avis d'agrandissement de logement non conforme

Les Faits

Le locataire demande à la Régie du logement de faire droit à son opposition à l’agrandissement de son logement. Le 22 juillet 2011, par huissier, le locataire recevait un avis d’éviction pour l’agrandissement de son logis. Ledit avis était signé par deux des locateurs. Le 26 juillet 2011, le locataire déposait sa demande en opposition. Le 15 décembre 2011, par courrier recommandé, les locateurs faisaient parvenir au locataire une nouvelle copie de l’avis d’agrandissement signée cette fois-ci par les quatre (4) locateurs pour valoir ratification.

Discussion

La procureure du locataire est d’avis que le second avis daté du 15 décembre 2011 n’a pas eu pour effet de valider le premier avis d’agrandissement daté du 18 juillet 2011.

Dans l’affaire Ronald Simard c. Diane Courcy, citée par la Régie du logement (1), le tribunal s’exprimait ainsi au sujet de la ratification et de ses effets :
« Le code civil du Québec prévoit la possibilité de ratifier un acte juridique dans certains cas précis. Par exemple, le mandant peut ratifier un acte accompli par un mandataire qui a outrepassé les limites de son mandat (art. 2158 CcQ).
L’article 1420 CcQ prévoit que le contrat frappé de nullité relative est susceptible de confirmation ou tacite. »
Une autre décision de la Cour du Québec était citée dans laquelle le tribunal a déterminé que la ratification avait un effet rétroactif. (2)

Après avoir étudié la jurisprudence, la Régie du logement conclut que la ratification a un effet rétroactif :
« La soussignée participe à ce courant jurisprudentiel et est aussi d’avis que la ratification de l’avis par les propriétaires qui ne l’avaient pas fait dans un premier temps valide cet avis avec effet rétroactif. D’autant plus qu’il a été démontré que ces derniers avaient confié le mandat à l’un des signataires de la première heure de procéder à l’avis en leur nom, non pas que l’existence de cette procuration eut été essentielle à la validité de la ratification ultérieure. » (3)

L’agrandissement du logement

Selon la preuve faite devant la Régie du logement, les locateurs sont propriétaires de quatre immeubles formant un quadrilatère. Aucun logement ne comporte de quatre pièces. Or ils veulent doter cet immeuble de quelques logements de quatre pièces afin d’y attirer des familles, clientèle qu’ils jugent plus stable et plus fiable. La location d’un logement plus spacieux leur permettra aussi d’en tirer un revenu plus substantiel. Les locateurs ont fait la preuve du plan d’aménagement démontrant leur projet, le permis obtenu de la Ville ainsi que la preuve de la reconduction de celui-ci. Ils ont aussi démontré leur capacité financière pour conduire le projet.

La Régie du logement a rejeté l’opposition du locataire à l'agrandissement de son logement. Le tribunal a jugé qu’il ne lui appartenait pas de se prononcer sur l’opportunité du projet des locateurs, pour peu qu’il s’agisse d’un motif légitime et que ceux-ci exercent leur droit en faisant preuve de bonne foi. La Régie cite l’auteur Pierre-Gabriel Jobin dans son ouvrage sur le louage, au sujet de la bonne foi à démontrer par les locateurs :
« Le locateur démontre sa bonne foi par la preuve du caractère sérieux de son projet, plus particulièrement, il doit établir la possibilité de le réaliser et les démarches préparatoires qu’il a entreprises pour le réaliser (…). L’obtention d’un permis pour effectuer les travaux ne devrait pas être un élément indispensable (…). Lorsque cependant le locateur a obtenu son permis, cela constitue une forte preuve et de sa bonne foi et de la légalité du projet. » (4)

Dans un projet d’agrandissement d’un logement, le locateur doit démontrer que la loi l’autorise à réaliser son projet. En obtenant le permis de la ville pour effectuer les modifications au logement, le locateur établit que la loi lui permet d’agrandir son logement et démontre aussi sa bonne foi. Pour triompher dans son opposition, le locataire doit alors prouver la mauvaise foi du locateur, il doit faire la preuve d’une conduite préjudiciable du locateur ou encore que le locateur a commis des actes de mauvaise foi.


(1) Simard c. Courcy, 2005 J.L. p 357 à 371
(2) Gauthier c. Chayer, C.Q. Montréal 500-02-027425-961, le 28 janvier 1998, juge G. Poirier
(3) R.L. 31 110726 024G, le 25 janvier 2012, Me Linda Boucher
(4) Pierre-Gabriel Jobin, Traité de droit civil, Le louage, 2ème édition, Les Editions Yvob Blais Inc., 1996, p 583

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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