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Comment un locataire doit-il prouver la mauvaise foi du propriétaire suite à une reprise de logement?

Comment un locataire doit-il prouver la mauvaise foi du propriétaire suite à une reprise de logement?

Le droit

 

Le locataire peut recouvrer les dommages-intérêts résultant d’une reprise de possession d’un logement obtenu de mauvaise foi. Il peut aussi demander que le propriétaire soit condamné à des dommages-intérêts punitifs. C’est donc au locataire de prouver que la démarche du locateur était habitée par la mauvaise foi, de la transmission de l’avis de reprise jusqu’ à la reprise de possession elle-même. Le locataire doit faire cette preuve selon le principe de la prépondérance de la preuve en vertu du code civil du Québec :

 

«  Art. 2803 : Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. »

 

« Art. 2804 : La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. »

 

Qu’est-ce que la mauvaise foi?

 

Selon la Régie du logement, la mauvaise foi est une forme de duplicité ou la malice de son auteur vise à convaincre un tiers qu’il accepte un fait pour des raisons qu’il croit être vraies sur la foi des propos du locateur. La victime développe donc la conviction erronée qu’elle agit conformément au droit ou à la vérité. La mauvaise foi, c’est donc de susciter cette conviction chez autrui en feignant une attitude qui n’est en réalité qu’un double rôle.[1]

 

Pour le tribunal, il peut être difficile de pénétrer dans l’esprit d’un individu pour déterminer dans quelle mesure celui-ci était animé par une volonté de tromper autrui sur ses réelles intentions. Pour ce faire, la Régie du logement doit apprécier la qualité des témoignages, par le ton, l’ordre des propos, les nuances ou contradictions énoncées ainsi que les éventuelles causes de reproches aux témoins.

 

La crédibilité des témoins et l’appréciation de la preuve sont laissées à la discrétion du tribunal. Le tribunal concilie aussi les témoignages avec la preuve documentaire.

 

« Art. 2845 C.c.Q. : La force probante du témoignage est laissée à l’appréciation du tribunal. »

 

Les auteurs définissent la bonne foi de la façon suivante :

 

«  La bonne foi est devenue l’éthique de comportement exigée en matière contractuelle (comme ailleurs donc bien d’autres matières.). Elle suppose un comportement loyal et honnête. On parle alors d’agir selon les exigences de la bonne foi. Ainsi, une personne peut être de bonne foi (au sens subjectif), c'est-à-dire ne pas agir de façon malicieuse ou agir dans l’ignorance de certains faits, et agir tout de même à l’encontre des exigences de la bonne foi, soit en violant des normes de comportement objectives et généralement admises dans la société. [2]

 

Certains faits concrets, s’ils sont prouvés, peuvent aider à inférer la mauvaise foi : le bénéficiaire a-t-il ou non habité le logement et si non, pour quelles raisons? D’autres preuves incidentes peuvent aussi conduire à la mauvaise foi : pourquoi le bénéficiaire a-t-il quitté si rapidement, quel était l’objectif réel au moment de l’envoi de l’avis de reprise du logement, les motifs de la reprise étaient-il probants, raisonnables, cohérents et crédibles?

 

Un exemple de mauvaise foi

 

Récemment,

Me Robert Soucy, avocat

Me Robert Soucy, auparavant régisseur devant la Régie du Logement du Québec, membre du Barreau du Québec depuis 1979, oeuvre auprès des propriétaires depuis 1984.

Il a donné de nombreuses conférences autant pour le Barreau du Québec que les membres de l'Association des propriétaires du Québec. Ainsi qu'écrit des articles dans le mensuel "Le Propriétaire".

Avocat connu et reconnu, il représente les propriétaires de logements locatifs devant la Régie du logement et devant diverses médias.

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