Un propriétaire n’a pas le choix de demander la fixation du loyer, lorsque le locataire refuse l’augmentation du loyer proposée. Le propriétaire doit payer les frais de la demande à la Régie du logement pour l’ouverture du dossier.
Parfois, un locataire peut refuser systématiquement toute demande d’augmentation du loyer, année après année, sans jamais tenter de négocier à l’amiable l’augmentation de son loyer. Un locataire peut de mauvaise foi refuser une augmentation de 5.00$ pour forcer le propriétaire à faire une demande de fixation de loyer et ainsi encourir des frais judiciaires. Dans certaines circonstances, le propriétaire peut demander que le locataire soit condamné à lui rembourser les frais judiciaires.
LES FAITS
Dans une décision récente de la Régie du logement (1), la preuve était à l’effet que le locataire avait eu l’opportunité de prendre connaissance des pièces pertinentes détenues par le propriétaire. Le propriétaire n’a reçu aucune demande du locataire malgré que le propriétaire lui avait offert de venir consulter les pièces justificatives.
Le locataire n’a fait aucune demande, ni initiative, ni démarche auprès du propriétaire pour avoir accès aux données pertinentes à la fixation du loyer et de cette manière entreprendre la négociation de l’augmentation du loyer.
Ainsi, le défaut d’initiative du locataire met fin définitivement au processus menant vers la négociation.Toutefois, ce refus de négocier de la part du locataire ne peut être invoqué comme une fin de non recevoir empêchant le locateur de démontrer au tribunal qu’il a tenté de négocier avec le locataire en lui donnant notamment accès aux données pertinentes à la fixation du loyer.
LE DROIT
En matière de remboursement des frais payés par le propriétaire pour une fixation de loyer, la règle établie par la Régie du logement est à l’effet que le locateur supporte les frais engagés lors d’une demande de fixation de loyer.
Toutefois, la Régie du logement siégeant en révision (2), après avoir fait un survol de la jurisprudence sur cette question a établi les critères d’exceptions applicables pour la récupération des frais par le propriétaire :
« Le présent tribunal partage en tous points les décisions citées et est d’avis que pour réussir à récupérer ses frais :
- le locateur doit donc établir tout d’abord qu’il a tenté de négocier avec le locataire en lui donnant notamment accès aux données pertinentes à la fixation du loyer, le tout avant de déposer sa demande, ensuite,
- le locateur doit obtenir par la décision rendue une augmentation au moins égale à celle demandée dans son avis ».
Le Banc de révision de la Régie du logement a aussi souligné que les critères susmentionnés sont cumulatifs de sorte qu’il incombe au demandeur, en l’occurrence le propriétaire, d’établir à la satisfaction du tribunal ces deux éléments factuels pour récupérer ses frais.
LA DÉCISION RÉCENTE DE LA RÉGIE DU LOGEMENT
Récemment, selon la Régie du logement, la négociation est la recherche d’un accord centré sur des intérêts matériels ou des enjeux quantifiables. Il s’ensuit qu’elle implique une démarche volontaire de chacune des parties impliquées dans le but d’en arriver à un règlement négocié.
Selon la preuve faite à l’audition, le locateur a tenté de négocier avec le locataire en lui donnant accès aux informations nécessaires à la fixation du loyer mais le locataire a refusé systématiquement toute augmentation de loyer et toute démarche visant à en arriver à une négociation.
La Régie a conclu en ces termes.
« Le tribunal estime que le premier critère établi par la jurisprudence précédemment est rencontré.
Le deuxième critère est également rencontré puisque l’augmentation demandée par la locataire est égale à l’ajustement de loyer calculé et accordé par le tribunal.
Conséquemment, le tribunal accorde à la locatrice le remboursement des frais de la demande au montant de 57.00$, soit 51.00$ pour la production de la demande plus 6.00$ pour sa signification (3) ».
1. Propriété Bella Vita Inc. c. H. Itani. R.L. 31 110404 013F. Le 17 octobre 2011.
2. A. Rossi Buildings c. Bradley. R.L. révision. Montréal. 31 040416 297 V 041221. Le 1er février 2007.
3. Opus Citare note 1. page2.
Parfois, un locataire peut refuser systématiquement toute demande d’augmentation du loyer, année après année, sans jamais tenter de négocier à l’amiable l’augmentation de son loyer. Un locataire peut de mauvaise foi refuser une augmentation de 5.00$ pour forcer le propriétaire à faire une demande de fixation de loyer et ainsi encourir des frais judiciaires. Dans certaines circonstances, le propriétaire peut demander que le locataire soit condamné à lui rembourser les frais judiciaires.
LES FAITS
Dans une décision récente de la Régie du logement (1), la preuve était à l’effet que le locataire avait eu l’opportunité de prendre connaissance des pièces pertinentes détenues par le propriétaire. Le propriétaire n’a reçu aucune demande du locataire malgré que le propriétaire lui avait offert de venir consulter les pièces justificatives.
Le locataire n’a fait aucune demande, ni initiative, ni démarche auprès du propriétaire pour avoir accès aux données pertinentes à la fixation du loyer et de cette manière entreprendre la négociation de l’augmentation du loyer.
Ainsi, le défaut d’initiative du locataire met fin définitivement au processus menant vers la négociation.Toutefois, ce refus de négocier de la part du locataire ne peut être invoqué comme une fin de non recevoir empêchant le locateur de démontrer au tribunal qu’il a tenté de négocier avec le locataire en lui donnant notamment accès aux données pertinentes à la fixation du loyer.
LE DROIT
En matière de remboursement des frais payés par le propriétaire pour une fixation de loyer, la règle établie par la Régie du logement est à l’effet que le locateur supporte les frais engagés lors d’une demande de fixation de loyer.
Toutefois, la Régie du logement siégeant en révision (2), après avoir fait un survol de la jurisprudence sur cette question a établi les critères d’exceptions applicables pour la récupération des frais par le propriétaire :
« Le présent tribunal partage en tous points les décisions citées et est d’avis que pour réussir à récupérer ses frais :
- le locateur doit donc établir tout d’abord qu’il a tenté de négocier avec le locataire en lui donnant notamment accès aux données pertinentes à la fixation du loyer, le tout avant de déposer sa demande, ensuite,
- le locateur doit obtenir par la décision rendue une augmentation au moins égale à celle demandée dans son avis ».
Le Banc de révision de la Régie du logement a aussi souligné que les critères susmentionnés sont cumulatifs de sorte qu’il incombe au demandeur, en l’occurrence le propriétaire, d’établir à la satisfaction du tribunal ces deux éléments factuels pour récupérer ses frais.
LA DÉCISION RÉCENTE DE LA RÉGIE DU LOGEMENT
Récemment, selon la Régie du logement, la négociation est la recherche d’un accord centré sur des intérêts matériels ou des enjeux quantifiables. Il s’ensuit qu’elle implique une démarche volontaire de chacune des parties impliquées dans le but d’en arriver à un règlement négocié.
Selon la preuve faite à l’audition, le locateur a tenté de négocier avec le locataire en lui donnant accès aux informations nécessaires à la fixation du loyer mais le locataire a refusé systématiquement toute augmentation de loyer et toute démarche visant à en arriver à une négociation.
La Régie a conclu en ces termes.
« Le tribunal estime que le premier critère établi par la jurisprudence précédemment est rencontré.
Le deuxième critère est également rencontré puisque l’augmentation demandée par la locataire est égale à l’ajustement de loyer calculé et accordé par le tribunal.
Conséquemment, le tribunal accorde à la locatrice le remboursement des frais de la demande au montant de 57.00$, soit 51.00$ pour la production de la demande plus 6.00$ pour sa signification (3) ».
1. Propriété Bella Vita Inc. c. H. Itani. R.L. 31 110404 013F. Le 17 octobre 2011.
2. A. Rossi Buildings c. Bradley. R.L. révision. Montréal. 31 040416 297 V 041221. Le 1er février 2007.
3. Opus Citare note 1. page2.