Comme la Régie du logement procède à la révision du Règlement sur les formulaires de bail obligatoires et sur les mentions de l’avis au nouveau locataire, l'Association des Propriétaires du Québec (APQ) a été invitée à émettre ses recommandations à l’égard de modifications au formulaire de bail de logement. Ces changements visent entre autres à tenir compte des changements apportés par le projet de loi 22 qui, rappelons-le, visait principalement la modification du délai d’avis pour résilier le bail de trois à deux mois dans les cas exceptionnels s’y prêtant (violence conjugale, attribution d’un logement à loyer modique, admission d’un aîné dans une résidence où lui sont offerts des soins particuliers nécessaires à sa condition, etc.).
Mis à part les modifications essentielles suite à l’entrée en vigueur du Projet de loi no 22 en novembre 2011, pour mettre les informations à jour, l’Association des Propriétaires du Québec a également proposé ce qui suit :
Clause de solidarité
L’Association souhaite en premier lieu invoquer l’importance d’une clause indiquant la solidarité des locataires quant aux obligations du bail et souhaiterait donc qu’une telle clause soit intégrée au formulaire de bail. Nous savons que la solidarité ne se présume pas en vertu de l’article 1525 du Code civil du Québec, on doit donc la prévoir, sinon chacun des locataires peut n’assumer que sa part dans la dette. La plupart des propriétaires ignore ce fait, croyant tout simplement que peu importe le nombre de locataires, la totalité du loyer doit leur être payée, que ce soit par l’un ou par l’autre des locataires. L’APQ croit donc justifié qu’une telle clause se retrouve dans le bail. La situation est d’autant plus ardue lorsque les locataires ont quitté le logement bien que devant des sommes au propriétaire. Ce dernier doit souvent retenir les services de professionnels et engager des coûts importants pour retracer les anciens locataires. Le fait de pouvoir recouvrer les sommes d’un seul des deux locataires contribuerait à diminuer ses risques de perte.
À tout le moins, sans contraindre à la solidarité des obligations relatives au bail, il pourrait y avoir un choix à cocher, pas seulement dans la section D. LOYER, pour ne pas ajouter un autre flou à savoir si c’est seulement le paiement du loyer qui est solidaire, mais plutôt l’ensemble des obligations relatives au bail. Cette présence contribuerait à informer les propriétaires et les locataires de cette possibilité.
Logement fumeur ou non
De plus en plus, nous retrouvons des logements qui sont sans fumée. Il serait avisé de permettre de le prévoir dans les conditions du bail, ou dans la description des lieux loués. La présence de personnes qui fument à l'intérieur du logement, surtout dans un environnement non-fumeur, peut incommoder grandement et rendre plus difficile pour le propriétaire d’assurer la jouissance paisible des lieux aux autres locataires. La présence de cette information, en cochant la case appropriée, permettra de diminuer les ambiguïtés à ce sujet, car n’ayant pas d’endroit prévu à cet effet, les propriétaires peuvent oublier d’inscrire cette information, même si elle est dite verbalement.
Droit de premier refus en cas de cession
Il est convenu que le locataire est en droit de sous-louer ou céder son bail, selon l’article 1870 du Code civil du Québec. Toutefois, il doit également en aviser son propriétaire qui évaluera la situation et ne pourra refuser le cessionnaire ou sous-locataire présenté que pour un motif sérieux. La situation ne cause pas trop de problème dans le cas d’une sous-location, mais dans le cas d’une cession, qui décharge l’ancien locataire de ses obligations, il est convenu que le locataire cherchant à quitter voudra céder au premier venu. Parfois même, le propriétaire se retrouve devant le fait accompli, sans avoir pu se prévaloir de son droit de regard. L’Association des Propriétaires du Québec souhaite donc, dans le but de favoriser la bonne entente entre les parties, insérer une clause octroyant le droit au propriétaire, sur avis du locataire voulant quitter le logement, de résilier le bail et de le reprendre plutôt que le locataire le cède à un tiers.
L’Association est d’avis que cela ne porte aucunement atteinte aux droits du locataire, car on donne plutôt une possibilité supplémentaire qui peut même faciliter le départ du locataire.
Clause de caution
On comprend que pour nous permettre de louer à des candidats alors que nous ne pouvons qualifier le volet financier du locataire éventuel, il est utile de faire appel à une caution solvable. Notons qu’il n’y a aucune information à ce sujet dans le bail. Pourtant, cela peut être dans l’intérêt de certains locataires, car cette possibilité leur permet de favoriser l'accès au logement. Lorsqu’il est décidé qu’une caution signera au bail, du consentement de chacune des parties, il est souvent ignoré qu’en raison de l’article 1881 du Code civil du Québec stipulant que cette sûreté ne s’étend pas au bail reconduit, cette caution n’aura dans la plupart des cas qu’une durée d’un an, alors que le bail, lui, peut se renouveler longtemps.
Il est arrivé des situations où le locataire cesse de faire ses paiements dès le moment où le cautionnement n’est plus fonctionnel. Pour éviter cette situation, il est possible de signer une entente de cautionnement dans un document distinct pour allonger sa durée. Toutefois, l’Association des Propriétaires du Québec estime qu’il est raisonnable de guider les propriétaires et les locataires dans cette démarche et ainsi ajouter une section délimitant le cautionnement, notamment quant à la durée. L’Association propose une durée minimale de 5 ans pour garantir solidairement les obligations du bail avec les locataires.
Mis à part les modifications essentielles suite à l’entrée en vigueur du Projet de loi no 22 en novembre 2011, pour mettre les informations à jour, l’Association des Propriétaires du Québec a également proposé ce qui suit :
Clause de solidarité
L’Association souhaite en premier lieu invoquer l’importance d’une clause indiquant la solidarité des locataires quant aux obligations du bail et souhaiterait donc qu’une telle clause soit intégrée au formulaire de bail. Nous savons que la solidarité ne se présume pas en vertu de l’article 1525 du Code civil du Québec, on doit donc la prévoir, sinon chacun des locataires peut n’assumer que sa part dans la dette. La plupart des propriétaires ignore ce fait, croyant tout simplement que peu importe le nombre de locataires, la totalité du loyer doit leur être payée, que ce soit par l’un ou par l’autre des locataires. L’APQ croit donc justifié qu’une telle clause se retrouve dans le bail. La situation est d’autant plus ardue lorsque les locataires ont quitté le logement bien que devant des sommes au propriétaire. Ce dernier doit souvent retenir les services de professionnels et engager des coûts importants pour retracer les anciens locataires. Le fait de pouvoir recouvrer les sommes d’un seul des deux locataires contribuerait à diminuer ses risques de perte.
À tout le moins, sans contraindre à la solidarité des obligations relatives au bail, il pourrait y avoir un choix à cocher, pas seulement dans la section D. LOYER, pour ne pas ajouter un autre flou à savoir si c’est seulement le paiement du loyer qui est solidaire, mais plutôt l’ensemble des obligations relatives au bail. Cette présence contribuerait à informer les propriétaires et les locataires de cette possibilité.
Logement fumeur ou non
De plus en plus, nous retrouvons des logements qui sont sans fumée. Il serait avisé de permettre de le prévoir dans les conditions du bail, ou dans la description des lieux loués. La présence de personnes qui fument à l'intérieur du logement, surtout dans un environnement non-fumeur, peut incommoder grandement et rendre plus difficile pour le propriétaire d’assurer la jouissance paisible des lieux aux autres locataires. La présence de cette information, en cochant la case appropriée, permettra de diminuer les ambiguïtés à ce sujet, car n’ayant pas d’endroit prévu à cet effet, les propriétaires peuvent oublier d’inscrire cette information, même si elle est dite verbalement.
Droit de premier refus en cas de cession
Il est convenu que le locataire est en droit de sous-louer ou céder son bail, selon l’article 1870 du Code civil du Québec. Toutefois, il doit également en aviser son propriétaire qui évaluera la situation et ne pourra refuser le cessionnaire ou sous-locataire présenté que pour un motif sérieux. La situation ne cause pas trop de problème dans le cas d’une sous-location, mais dans le cas d’une cession, qui décharge l’ancien locataire de ses obligations, il est convenu que le locataire cherchant à quitter voudra céder au premier venu. Parfois même, le propriétaire se retrouve devant le fait accompli, sans avoir pu se prévaloir de son droit de regard. L’Association des Propriétaires du Québec souhaite donc, dans le but de favoriser la bonne entente entre les parties, insérer une clause octroyant le droit au propriétaire, sur avis du locataire voulant quitter le logement, de résilier le bail et de le reprendre plutôt que le locataire le cède à un tiers.
L’Association est d’avis que cela ne porte aucunement atteinte aux droits du locataire, car on donne plutôt une possibilité supplémentaire qui peut même faciliter le départ du locataire.
Clause de caution
On comprend que pour nous permettre de louer à des candidats alors que nous ne pouvons qualifier le volet financier du locataire éventuel, il est utile de faire appel à une caution solvable. Notons qu’il n’y a aucune information à ce sujet dans le bail. Pourtant, cela peut être dans l’intérêt de certains locataires, car cette possibilité leur permet de favoriser l'accès au logement. Lorsqu’il est décidé qu’une caution signera au bail, du consentement de chacune des parties, il est souvent ignoré qu’en raison de l’article 1881 du Code civil du Québec stipulant que cette sûreté ne s’étend pas au bail reconduit, cette caution n’aura dans la plupart des cas qu’une durée d’un an, alors que le bail, lui, peut se renouveler longtemps.
Il est arrivé des situations où le locataire cesse de faire ses paiements dès le moment où le cautionnement n’est plus fonctionnel. Pour éviter cette situation, il est possible de signer une entente de cautionnement dans un document distinct pour allonger sa durée. Toutefois, l’Association des Propriétaires du Québec estime qu’il est raisonnable de guider les propriétaires et les locataires dans cette démarche et ainsi ajouter une section délimitant le cautionnement, notamment quant à la durée. L’Association propose une durée minimale de 5 ans pour garantir solidairement les obligations du bail avec les locataires.