Lors de l’acquisition d’un immeuble, plusieurs aspects doivent être analysés afin de prendre une décision éclairée sur la façon dont cet immeuble sera détenu. Les facteurs à prendre en considération sont les suivants :
- Revenu de location ;
- Taxe sur le capital ;
- Le mode de financement ;
- Impacts fiscaux au moment de la disposition et du décès.
Un immeuble peut être détenu soit personnellement ou en copropriété, soit par une société par actions ou soit par une fiducie.
Revenu de biens (location)
Lorsque le revenu généré par l’immeuble est un revenu de location les conséquences fiscales pour chaque mode de détention sont les suivantes:
Lorsque l’immeuble est détenu personnellement et loué à des tiers, le revenu net de location sera imposé dans les mains personnellement du propriétaire à son taux marginal d’imposition, dont le maximum est de 48,21 %.
Si l’immeuble génère des pertes, alors ces pertes seront déductibles à l’encontre des autres sources de revenus du propriétaire. Il est à noter qu’il existe des règles de limitation à l’amortissement, puisque l’amortissement ne peut créer ou augmenter une perte lorsque la location d’un immeuble n’est pas l’activité principale du contribuable.
Lorsque l’immeuble est détenu par une société par actions, alors le revenu net de location sera imposé au taux de 46,57 % dont 26,67 % s’en ira dans le solde d’impôt en main remboursable au titre de dividende ( IMRTD ) et qui pourra être remboursé à raison de
1 : 3 lorsque la société versera un dividende à son actionnaire.
Si l’immeuble génère des pertes, alors celles-ci pourront être déduites des autres revenus de biens de la société, s’il y a lieu, sinon elles pourront êtres reportées contre les revenus des trois années antérieures ou sur le revenu des vingt prochaines années. De plus, si l’activité principale de la société est la location d’immeubles, alors la société pourra réclamer une déduction d’amortissement afin de créer ou d’augmenter une perte.
Lorsque l’immeuble est détenu par une fiducie entre vifs et loué à des tiers, le revenu net de location sera imposé soit dans la fiducie, soit aux bénéficaires de la fiducie si une attribution de revenu leur a été faite.
La partie du revenu qui sera imposé dans la fiducie, le sera à un taux de 44,20 % lorsque le revenu net est inférieur à 76 770 $ ou à un taux de 48,21 % lorsque le revenu net est supérieur à 76 770 $.
La partie du revenu attribué aux bénéficiaires de la fiducie sera imposé à leur taux marginal d’imposition, dont le maximum est de 48,21 %. Il existe des règles d’attribution si les bénéficiaires sont des enfants âgés de moins de 18 ans.
Si l’immeuble génère des pertes, celles-ci ne peuvent être attribuées aux bénéficiaires, par contre, elles pourront êtres utilisées dans la fiducie soit à l’encontre du revenu des trois dernières années ou sur le revenu des sept prochaines années.
Taxe sur le capital
Aucune taxe sur le capital n’est exigible lorsque la détention de l’immeuble est personnelle.
Lorsque l’immeuble est détenu par la société, celle-ci sera assujettie à la taxe sur le capital au taux de 0,24 % de son capital versé, cependant il y a une exemption de
1 000 000 $ qui s’applique sur le capital versé avant que la société ne commence à payer de la taxe sur le capital. Dès 2011, la taxe sur le capital sera abolie.
Une fiducie n’est pas assujettie aux règles de la taxe sur le capital.