Une notification d'une demande par courriel est-elle acceptée par la régie du logement?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Une notification d'une demande par courriel est-elle acceptée par la régie du logement?

Le locateur demande la résiliation du bail pour non-paiement de loyer, le recouvrement du loyer impayé et il invoque aussi les retards fréquents dans le paiement du loyer qui lui causent un préjudice sérieux. La locataire est absente à l'audience et le locateur allègue avoir signifié la demande à la locataire par courrier électronique.

La signification de la demande par courriel

L'article 56 de la Loi sur la Régie du logement énonce qu'une copie de la demande produite doit être notifiée à l'autre partie. L'article 7 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement prévoit les modes de notification ou de signification. Cette disposition autorise tout mode permettant de prouver la réception de la procédure par la partie adverse.

Au sujet de la notification par un moyen technologique, les auteurs Me Jean-François De Rico et Me Dominique Jaar sont d'avis qu'il y a lieu de référer à la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information. (1). Ils s'expriment ainsi sur le sujet :

« Comme son nom l'indique, la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information est une loi « chapeau » qui a amendé nommément plusieurs lois, mais qui a aussi pour effet d'amender toutes les lois qui traitent de documents et de modes de transmission, incluant le Code de procédure civile du Québec. Le législateur a été précurseur en comprenant que l’avènement des TI et la vitesse de leur évolution ne permettraient pas d'amender chacune des lois à chaque avancée technologique. Ainsi, il a favorisé un cadre juridique général qui chapeaute toutes les lois pertinentes pour éviter de recourir à l'amendement législatif de ces dernières. (2).

Lorsque la signification ou notification d'une procédure judiciaire s'effectue par voie technologique se pose la question de déterminer la façon d’établir sa réception par la partie destinataire. Les auteurs Patrick Gingras et Nicolas Vermeys écrivent ce qui suit concernant l'article 31 de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information :

« La preuve de réception.
Nous l'avons vu, l'utilisation de communications électroniques pour la transmission de documents est aujourd'hui reconnue comme étant un mode de transmission valide tant par la loi que par la jurisprudence :
Si effectivement l'avis est écrit et envoyé soit par télécopie soit par courriel électronique, il s'agira essentiellement d'une question de preuve quant à l'envoi et la réception et non la validité de l'avis...
Notons par ailleurs que, en vertu du premier alinéa de l'article 31 de la L.C.C.J.T.I, il existe une présomption à l'effet que cette transmission a lieu dès que l'auteur d'un message électronique appuie sur la touche « envoyer » de son logiciel de courriel :
Article 31 L.C.C.J.T.I, un document technologique est présumé transmis, envoyé ou expédié lorsque le geste qui marque le début de son parcours vers l'adresse active du destinataire est accompli par l'expéditeur ou sur son ordre et que ce parcours ne peut être contremandé par lui ou sur son ordre.
Cependant, à moins d'avoir accès au compte de l'autre partie, ou de recevoir un accusé de réception de sa part, il peut s'avérer ardu d'établir qu'une telle communication a été reçue par le destinataire. À cette fin, il importe de souligner que le second alinéa de l'article 31 de la L.C.CJ.T.I crée une présomption de réception ». (3).
Les tribunaux judiciaires reconnaissent la validité d'une notification par voie technologique. Notamment dans les affaires Boivin et associés c. Scott (4). et Droit de la famille – 132289, (5), on autorise la notification par voie de Facebook..

La décision de la Régie du logement

Lors de l'audience à la Régie du logement, le locateur ne peut établir la réception de son envoi par la locataire. Il ne produit qu'une copie du transfert des documents qui ont fait l’objet d'un envoi par courriel à la locataire. Quant à la confirmation de réception, les documents initialement produits attestent de l'existence d'un courriel certifié par la firme d'envoi du courriel. Cette entreprise se chargeant de livrer le message à la locataire. Dans la liste des documents soumis en pièces jointes, apparaît une « demande-notification-régie ». Cela est nettement insuffisant pour prouver la réception de la procédure par la locataire.

La Régie du logement a toutefois permis au locateur de produire au dossier après l'audience, comme le permet un article du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement, une attestation de réception émise par cette firme spécialisée dans l'envoi de document par courriel.

Le rapport de preuve (signification) produit par le locateur après l'audience atteste que le message a été transmis à la locataire et ouvert avec succès en date du 13 août 2018, à 9h35 P.M.
Conformément à la loi, il y a donc une présomption de réception de l'envoi par la locataire qui constitue une preuve valable et recevable.

La juge administrative s'exprime ainsi :

« Le Tribunal est satisfait de l’authenticité de la copie des documents transmis à la locataire. Par ailleurs, il est aussi établi que l'adresse courriel utilisée est active pour la locataire en raison d'échanges intervenus au préalable et une attestation indique l'ouverture du message à l'adresse connue de la locataire »,(6).

La juge a appuyé sa décision sur l'article 28 de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information :

« Art.28. Un document peut être transmis, envoyé ou expédié par tout mode de transmission approprié à son support, à moins que la loi n'exige l'emploi exclusif d'un mode spécifique de transmission. Lorsque la loi prévoit l'utilisation des services de la poste ou du courrier, cette exigence peut être satisfaite en faisant appel à la technologie appropriée au support du document devant être transmis. De même, lorsque la loi prévoit l'utilisation de la poste certifiée ou recommandée, cette exigence peut être satisfaite, dans le cas d'un document technologique, au moyen d'un accusé de réception sur le support approprié signé par le destinataire ou par un autre moyen convenu. Lorsque la loi prévoit l'envoi ou la réception d'un document à une adresse spécifique, celle-ci se compose, dans le cas d'un document technologique, d'un identifiant propre à l'emplacement où le destinataire peut recevoir communication d'un tel document ».

À la lumière des documents produits, la Régie du logement est satisfaite de l'envoi et de la réception des documents par la locataire. La Régie admet donc la notification de la demande à la locataire par courriel.


1. Loi concernant le cadre juridique des technologies de l'information RLRQ c. R-8.1.
2. De Rico J.-F. et Jaar D., « Le cadre juridique des technologies de l'information », service de la formation continue, 2009, CAIJ, p.17-18
3. Gingras, Patrick et Vermeys, Nicolas, « Le tweet, tu clavardes, il blogue : les aléas juridiques de la communication électronique, « Développements récents en déontologie, droit professionnel et disciplinaire (2011), Vol.335.Edition Yvon Blais, Cowansville 2001, p.47.
4. Boivin et Associés c. Scott, 2011 QCCQ 10324.
5. Droit de la famille – 132289, 2013 QCCQ 4081.
6. Zerbo c. A bric, 2018 QCRDL 29393

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