Éviction : l'ignorance de la loi peut coûter cher

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s):

Éviction : l'ignorance de la loi peut coûter cher

On ne le dira jamais suffisamment, le locataire a un droit au maintien dans les lieux. C'est-à-dire qu'il n'est pas si simple de mettre fin à son bail, même à son terme, car il a droit au renouvellement. Qu'on se le tienne pour dit, si un locataire refuse de quitter à la fin de son bail, suite à une entente en ce sens ou même suite à une décision du Tribunal résiliant son bail, on ne peut se limiter à sortir les biens du locataire du logement simplement parce que le bail est « terminé ». Une telle pratique équivaut à se faire justice soi-même et peut constituer une atteinte aux droits du locataire et faire condamner à des dommages.

Bien que vous soyez le propriétaire du logement loué, si vous avez choisi de le louer comme demeure à quelqu'un, il faut savoir que désormais, la Charte des droits et libertés de la personne le protège en cas d'intrusion dans le logement, par les articles suivants notamment :

« 7. La demeure est inviolable. »
« 8. Nul ne peut pénétrer chez autrui ni y prendre quoi que ce soit sans son consentement
exprès ou tacite. »

C'est ce qui a été vécu dans un cas récent qui s'est rendu devant les tribunaux (1). Lors d'une location qui se déroule somme toute assez rapidement, un bail est signé pour un logement meublé d'une durée de onze mois et demi. La locatrice sera mise au courant après le début du bail que le locataire avait un jugement récent en résiliation de bail pour cause de non-paiement du loyer. Lors de cette découverte, le représentant de la locatrice écrit un avertissement à l'effet que les loyers du mois devront être payés le premier jeudi du mois, à défaut de quoi les effets personnels du locataire seront retirés de l'appartement, et les codes changés. Devant les difficultés du locataire à payer le loyer dans la première semaine pour le mois d'octobre, des messages à l'effet que les codes seraient changés se répètent. Le locataire ayant payé un dépôt de loyer d'un montant de 2 500$, invite la locatrice à prélever le loyer à même ce dépôt, ce qu'elle refuse.

Selon la décision, les représentants de la locatrice se mettent à exécution et entassent la presque totalité des biens du locataire dans des boîtes qu’ils entreposeront dans un autre lieu et changent les codes d’accès au logement. Malgré les demandes du locataire, ils refusent de redonner accès au logement ni à ses biens, si ce n'est que pour qu'il reparte avec.

Selon la locatrice, le bail comprenait une clause lui permettant de résilier le bail suivant un avis de 48 heures dès qu’il y a un retard dans le paiement du loyer et ainsi de procéder à l’éviction du locataire sans avoir à obtenir quelconque autorisation judiciaire que ce soit.

Mentionnons que même en présence d'une telle clause dans un bail résidentiel, elle serait nulle par rapport aux règles en matière de droit locatif résidentiel. De plus, seul un huissier de justice, en application d'une décision du Tribunal, a le pouvoir de procéder à l'éviction d'un locataire.

Rappelons que cette éviction s'est faite sans entente et sans jugement, en cours de bail. Voici ce qu'en dit le juge :

« 51 L’éviction forcée et unilatérale d’un locataire sans recourir aux tribunaux est en quelque sorte la
faute ultime en matière de bail de logement. Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les
lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi (Art. 1936 C.c.Q.).

...

53 Si une partie croit avoir droit à la résiliation du bail, à défaut de consentement de son
cocontractant, elle doit la demander au Tribunal (Art. 1863 C.c.Q.) et ne peut en aucun cas se faire
justice elle-même comme dans le cas à l'étude. »

Il est fait mention dans la décision que le locataire ainsi jeté à la rue a dû dormir dans la salle de repos des employés sur son lieu de travail et louer des chambres d’hôtel pour ses soins d'hygiène et exercer ses droits d'accès à ses enfants. Il lui a fallu quelques mois afin de récupérer ses biens, n'ayant pas d'endroit où les mettre avant d'avoir un nouveau logement.

Dans ce cas, le Tribunal a refusé de considérer l'erreur de bonne foi face aux pratiques d'affaire qui ont l'objectif avoué de passer outre les règles relatives au bail de logement et croit à l'ignorance intentionnelle des règles de droit en la matière, jugeant le comportement de la locatrice comme étant hautement répréhensible.

L'humiliation et les dépenses engendrées, entre autres, vaudront une condamnation d'un peu plus de 5000$ à titre de dommages-intérêts.

L'atteinte à la vie privée du locataire, à sa dignité, la violation de sa demeure, vaudront une condamnation à un autre 5000$ à titre de dommages punitifs :

« 80 Quant au montant des dommages punitifs, compte tenu de la gravité des faits, de la situation
patrimoniale de la locatrice tel qu’exposée à l’audience et de ce qui est nécessaire pour prévenir une
récidive, le Tribunal estime que l’octroi d’une somme de 5 000 $ à titre dommages punitifs fondés sur
la Charte québécoise des droits et libertés est justifié. »

En conclusion, nous vous suggérons la prudence avant de vous faire justice vous-mêmes, même si une situation vous semble frustrante. N'oublions pas également l'importance de procéder à une évaluation prélocation, qui peut aider à éviter les écueils par la suite.



(1) 542317 31 20201026 G, 2021 QCTAL 9871.

0 Réponse à “Éviction : l'ignorance de la loi peut coûter cher”

Laisser un commentaire