Comment le locateur peut-il corriger une demande introduite à la Régie du logement par une personne non-autorisée?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Comment le locateur peut-il corriger une demande introduite à la Régie du logement par une personne non-autorisée?

Les faits

D’une manière générale, les conditions de recevabilité d’une demande en justice sont l’intérêt, la capacité et la qualité. Le demandeur doit avoir un intérêt suffisant pour pouvoir introduire une demande à la Régie du logement.

Lorsqu’une demande est signée par une personne autre que le demandeur, même si ce dernier est correctement identifié comme le demandeur sur la procédure, cette demande est entachée d’un vice de procédure. Parfois, la demande d’un locateur est introduite par un mandataire qui est le gestionnaire de l’immeuble appartenant au locateur. Encore, la demande peut être signée par la fille ou le fils du locateur. Ce défaut dans la procédure entraîne-t-il le rejet de la demande. Sinon, comment peut-on remédier à ce défaut?

Le droit

Deux décisions rendues par la Cour du Québec traitent de l’interprétation de l’article 128 de la Loi sur le Barreau. Dans l’affaire Appartements Tour Stanley Inc.i, une vingtaine de locataires avait introduit des demandes en diminution de loyer à l’encontre d’un propriétaire et signé 17 de ces demandes. Ce dernier avait reçu mandat des autres locataires pour faire les demandes à la Régie du logement à leur place. En appel de la Régie du logement, le juge de la Cour du Québec a conclu que les 17 demandes avaient été illégalement introduites par un mandataire qui n’était pas membre du Barreau.

L’affaire Guerreiro ii qui s’appuie en grande partie sur le jugement rendu dans l’affaire du Tour Stanley, a clairement établi que le premier paragraphe de l’article 128 de la Loi sur le Barreau visait la préparation et la rédaction d’avis, de requête et de procédures. La Cour du Québec a jugé que l’introduction de la demande et la signature d’un tel document constituait un acte réservé exclusivement aux avocats ou au demandeur. Dans l’affaire Guerreiro, une demande de reprise de logement avait été signée par la fille du propriétaire.

L’erreur est-elle fatale?

Il faut distinguer entre la nullité absolue, à laquelle on ne peut pas remédier qui entraîne le rejet de la demande et la nullité relative qui peut être corrigée et qui n’entraîne pas le rejet et la perte du droit.

Un arrêt de la Cour suprême iii a déjà précisé que la procédure est distincte du mandat. Dans cet arrêt, le juge a conclu que c’est justement le mandat qui est visé par la nullité absolue alors que la procédure qui en découle serait entachée de la nullité relative. Dans cette cause, les demandeurs avaient fait préparer par un club juridique les procédures mais ils avaient signé eux-mêmes la procédure judiciaire. C’est la convention signée entre les demandeurs et le club juridique qui est sanctionnée par la nullité absolue. Toutefois, le juge a décidé que la procédure avait été valablement introduite par les demandeurs.

La nullité relative de la demande

Si, une demande est introduite par un gestionnaire d’immeuble, c’est le mandat intervenu entre le gestionnaire d’immeuble et le propriétaire qui contrevient aux prescriptions de la Loi sur le Barreau.

En appliquant ces principes, la Régie du logement a jugé que la procédure ne doit pas être sanctionnée par la nullité même si elle fut préparée dans la plus pure illégalité, car cela irait à l’encontre des droits du justiciable que la Loi sur le Barreau tente de protéger.iv

Le moyen procédural pour remédier au défaut

Dans le cas soumis à la Régie, le gestionnaire d’immeuble avait signé la demande de rétractation qui avait été introduite au nom du locateur. La Régie du logement était d’avis que le demandeur, identifié comme locateur, possédait tous les attributs nécessaires à la formation d’une demande en justice. Seule la signature de cette demande a été attaquée, le reste demeurant conforme. v

Comme le locateur est déjà partie à instance, la signature illégale de la demande est une simple irrégularité de forme qui peut être corrigée. La Cour suprême a déjà précisé que le fond doit toujours l’emporter sur la forme :

“rien n’est plus contraire aux principes du Code de procédure civile actuel, que la théorie de la nullité pour informalité.”vi

La Régie du logement s’appuie sur l’article 2 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement pour corriger l’irrégularité. Cette disposition prévoit que l’inobservance d’une règle de procédure ne peut affecter le sort d’une demande s’il y a été remédié alors qu’il était possible de le faire. Cet article établit un principe mais il ne mentionne pas précisément le moyen procédural applicable pour y remédier.vii

Selon la Régie du logement, le code civil du Québec prévoit la possibilité de ratifier un acte juridique. La doctrine a établi qu’une procédure judiciaire constituait un acte juridique.viii

La ratification par le demandeur

La Cour du Québec a déjà conclu que la ratification d’un acte avait un effet rétroactif ix.
Selon la Régie du logement, la ratification consiste à faire sien un acte qui a été engagé par un autre qui n’en avait pas les pouvoirs. Dans le présent dossier, le gestionnaire n’avait pas le pouvoir de signer la procédure. Le juge administratif a permis la ratification qui a validé son mandataire et qu’il prend effet à partir de la date de prise d’effet du mandat. En vertu de l’article 2 du règlement sur la procédure qui permet la correction d’un défaut de procédure, la Régie a autorisé le locateur à ratifier l’acte de procédure.

“Pour ce faire, le locateur signera une copie conforme de l’acte de procédure qu’il introduira au dossier et qui constituera la nouvelle demande sur laquelle le Tribunal devra statuer.
Cette procédure permettra à la partie en défense d’éviter que sa demande soit rejetée et ainsi perde indûment la chance de faire ses droits.

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