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Détention d'un immeuble (partie 2)

Détention d'un immeuble (partie 2)

Financement

 

Que l’immeuble soit détenu personnellement, par une société ou par une fiducie, les intérêts payés sur un emprunt afin de financer l’immeuble seront déductibles dans le calcul du revenu net du contribuable.

 

Une constatation qui peut être faite lorsque l’immeuble génère du revenu de biens est qu’il semble préférable de détenir un immeuble de façon personnelle que par une corporation puisqu’il y n’y a aucun report d’impôt possible via la société; au contraire, il y a une sous-intégration.

 

Par contre, cette prémisse peut s’avérer fausse, si la société qui acquiert l’immeuble est déjà constituée et qu’il y a des liquidités excédentaires dans la société, alors cela permettra un financement de l’immeuble avant impôts.

 

De plus, une autre façon de financer un immeuble avant impôt est que la société qui détient l’immeuble soit également détentrice des actions d’une société opérante, dont le financement pourrait se faire par versement de dividende, et ce sans conséquence fiscale.

 

 

Disposition

 

Une détention personnelle d’un immeuble entraînera la réalisation d’un gain ou d’une perte en capital au moment de la disposition. La perte en capital sera admissible seulement sur la portion du terrain.

 

Une société qui dispose d’un immeuble réalisera un gain ou d’une perte en capital, la perte en capital sera admissible seulement sur la portion du terrain. Par la suite, les liquidités pourront être versées aux actionnaires à même le compte de dividendes en capital (s’il y a réalisation d’un gain en capital) et par voie de dividendes.

 

En plus, de la réalisation d’un gain ou perte en capital lors de la disposition d’un immeuble, celle-ci peut entraîner une récupération d’ACC ou une perte finale.

 

Décès

 

Au moment du décès du propriétaire qui détient un immeuble personnellement, il y aura une disposition présumée à la juste valeur marchande de l’immeuble entraînant ainsi la réalisation d’un gain en capital sauf si l’immeuble est légué au conjoint, alors il n’y aura pas de conséquence fiscale immédiate.

 

Un immeuble détenu dans une société, n’entraînera pas une disposition présumée de l’immeuble au moment du décès de l’actionnaire de la société, mais plutôt une disposition présumée de ses actions à la juste valeur marchande.

 

Puisqu’une fiducie ne décède pas, il ne peut y avoir de conséquence fiscale, par contre il y aura une disposition présumée de tous les biens de la fiducie à la juste valeur marchande à tous les 21 ans. Par contre certaines planifications fiscales sont possibles afin de réduire les conséquences fiscales de la disposition présumée des actifs.

 

 

Conclusion

 

Il est à noter que l’acquisition ou la disposition peut entraîner des implications au niveau des droits de mutation et de taxes à la consommation (TPS – TVQ), ces éléments sont forts importants à analyser afin d’éviter des conséquences néfastes.

 

Dans le choix du mode de détention, un facteur qui peut être pris en considération est le fait que la responsabilité personnelle de l’acheteur peut être engagée ou non.

 

L’acquisition d’un immeuble offre aux investisseurs plusieurs possibilités quant au mode de détention, chacun comporte ses avantages et ses inconvénients. Une décision appropriée dépendra des objectifs de l’investisseur ainsi que de son profil fiscal et financier.

CA Robert Parent

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