UNE EXCEPTION À LA RÈGLE DU LOYER LE PLUS BAS PAYÉ EST CE POSSIBLE ???

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Dans une décision de la Régie du logement rendue en janvier 2019 par Me Camille Champeval, celle-ci devait procéder à une demande du locataire en fixation de loyer basée sur le loyer le plus bas payé par l’ancien locataire (1950 CCQ).

Par contre, le propriétaire prétend alors qu’une transaction intervenue entre les parties incluant la rénovation du logement limite la fixation de loyer et rend le recours inapplicable.

La Juge explique son raisonnement au paragraphe 33 et suivant de la décision:

33   Le recours en fixation de loyer prévu à l’article 1950 C.c.Q. est offert aux locataires désirant faire réviser le montant du loyer convenu au bail. La signature du contrat de bail ne constitue pas une renonciation à l’exercice subséquent d’un recours en fixation de loyer. Il est bien établi qu’il s’agit là d’une exception à la règle de la liberté contractuelle, ceci dans l’objectif de prioriser la protection des locataires contre des hausses abusives de loyer.
34   Le Tribunal est donc en accord avec les arguments présentés par le locataire sur cette question : la signature de son bail n’emporte pas renonciation à l’exercice d’un recours en fixation de loyer.
35   Il y a cependant une nuance importante à faire en l’instance, laquelle donne un tout autre ton au présent dossier.
36   Le locataire s’est engagé à verser une contrepartie financière de 925 $ par mois à la locatrice pour occuper un logement rénové. La locatrice s’est engagée à faire libérer le logement et à le rénover en échange d’une contrepartie financière de 925 $ par mois.
37   Voilà le nœud central de cette affaire....

...41   Les parties ont donc validement transigé et librement assorti leur entente de plusieurs termes et conditions.
42   Le locataire ne peut, a posteriori, demander à changer les termes de sa contrepartie, tout en demandant à la locatrice d’exécuter la sienne.
43   Le Tribunal conclut donc qu’il y a eu transaction entre les parties. La création et l’existence de ce lien juridique entraînent la renonciation du locataire à remettre en question le montant de son loyer et à le faire fixer par le Tribunal…..
La juge administative, Me Champeval, appuie sa décision sur une série de jurisprudences qui confirment en quelque sorte que lorsque les parties s’entendent et négocient le prix du loyer basé sur des travaux à exécuter avant le début du bail, il est possible de transiger et de rendre l’article 1950 CCQ inopérant.

45   Dans une autre décision, le juge administratif Gagnier se prononce à nouveau sur la question de la fixation de loyer alors que la partie locatrice plaide l’existence d’une transaction :
« Comme les décisions judiciaires qui précèdent le démontrent, même le texte rigoureux de l'article 1950 C.c.Q. permet aux parties de convenir d'une entente ou d'une transaction : le consentement des parties doit cependant être libre et éclairé et il est manifeste que ce fut le cas lors de la négociation et la signature du présent bail. »2
46   Le juge administratif Jocelyn Barakatt dans l’affaire Perrault c. Saguenay (02-090910-003M) souligne que bien que l’article 1950 C.c.Q. déroge à la liberté contractuelle, il ne prohibe pas pour autant la survenance d’une transaction. Il conclut que l’existence d’une transaction fait obstacle à la demande de fixation de loyer. Il s’exprime comme suit :
« Dans les circonstances, le Tribunal ne fait pas droit à la demande du locataire en fixation du coût du loyer mensuel, étant plutôt d'opinion qu'une transaction est intervenue entre les parties au sens de l'article 2631 du Code civil du Québec, afin de permettre au locataire d'aménager dans un nouveau logement, alors qu'il était déjà lié par un renouvellement de bail du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 et concernant le logement portant le numéro 619. »...
Ainsi, le premier élément pour réussir à rendre inopérant l’article 1950 C.c.Q. est l’existence d’une transaction par laquelle les 2 parties (propriétaires et locataires) s’engagent. Plus important encore, le propriétaire s’engage lui-même à faire quelque chose d’important dans le logement en termes de travaux en contrepartie d’un prix de loyer différent de celui de l’ancien locataire.


Dans ces décisions, qui doivent être prises dans leur contexte respectif, le Tribunal a évalué qu'il était possible dans une situation précise à laquelle les parties s’entendent pour améliorer l’état du logement en contrepartie du changement du prix du loyer.

Dans ces affaires, le locataire a transigé en toute connaissance de cause et la signature ne peut avoir été obtenue par la fraude ou le dol, par exemple : il doit connaître et avoir vu la condition du logement avant les travaux et connaître le prix de l’ancien loyer.

Finalement, dans ces décisions, jamais le propriétaire n’aurait fait les travaux entendus n'eût été de l’entente sur le prix du loyer avec le locataire.


http://citoyens.soquij.qc.ca/php/decision.php?ID=902AEE2A65DC0A5B4BDE7C36B6AA1180

UNIK
Tanguay-Moncion c. 9358-8101 Québec inc., 2019 QCRDL 2349 (CanLII)

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