LES RÈGLES RELATIVES À UNE DEMANDE DE DÉMOLITION D’UN IMMEUBLE

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

LES RÈGLES RELATIVES À UNE DEMANDE DE DÉMOLITION D’UN IMMEUBLE

Le locataire a signé un bail à durée indéterminée le 1er juin 2018 au loyer mensuel de 900$ pour la location d’une maison unifamiliale. Les locateurs ont acquis la maison le 7 août 2020.

Le 20 novembre 2020, la locatrice se présente chez le locataire afin de lui transmettre un avis de démolition pour reconstruire une nouvelle maison unifamiliale sur le modèle de formulaire proposé par le Tribunal administratif du logement utilisé quand le locateur veut subdiviser, agrandir substantiellement ou changer l’affectation d’un logement. Le texte de l’avis mentionne un changement d’affectation et de démolition. L’avis donné précise que le locataire devra quitter le logement dans un délai de six mois de la date où l’avis a été donné, soit le 20 mai 2021. Après de longues discussions, le locataire refuse de recevoir copie de l’avis de la locatrice. Il témoigne avoir pris connaissance de l’avis de démolition mais il veut y réfléchir. Le 23 novembre 2020, les locateurs notifient l’avis de démolition par l’intermédiaire d’un huissier.

Règles particulières à la démolition d’un logement
L’article 32 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement édicte le processus à suivre pour obtenir la démolition d’un logement :
« Art. 32. La présente sous-section s’applique à l’égard de tout logement situé ailleurs que sur un territoire municipal local où est en vigueur un règlement adopté en vertu de l’article 148.0.2 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (chapitre A 19.1). »

En matière de démolition, nous devons en premier lieu se référer à la municipalité où se trouve le logement afin de déterminer si, par l’adoption d’un règlement, la municipalité a prévu ou non des dispositions à ce sujet. C’est seulement en l’absence d’un règlement municipal que les articles 32 et suivants de la Loi sur le Tribunal administratif du logement s’appliquent à la démolition d’un logement et que le Tribunal administratif du logement a la compétence juridictionnelle. 1
La doctrine a déjà établi ce principe :
« La démolition de logements locatifs a une incidence certaine sur le stock de logements. Aussi, le législateur a-t-il soumis les droits du propriétaire à certaines restrictions. La Régie du logement a compétence pour statuer sur l’opportunité de démolir des logements dans les municipalités qui n’ont pas adopté de règlements à cette fin, comme les y autorisent les lois qui les régissent. En matière de démolition, la Régie du logement ne possède donc que des pouvoirs subsidiaires à ceux des municipalités (art. 32 L.R.L.). »2

Dans le présent dossier, la Ville de Mascouche a adopté le règlement numéro 1254 régissant la démolition d’immeubles en vertu des articles 148.0.1 à 148.0.6 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme. Le règlement s’applique à l’ensemble du territoire sous juridiction de la Ville de Mascouche, de telle manière que le Tribunal du logement n’est pas compétent pour se saisir de la demande de démolition du locateur. En résumé, lorsque le locateur dépose un avis de démolition à la Ville de Mascouche, la section II de la Loi sur le Tribunal administratif du logement (articles 32 à 44) concernant la démolition d’un logement ne s’applique pas à cette demande de démolition.

Les dispositions du Règlement de la Ville de Mascouche
Le 9 décembre 2020, un comité consultatif d’urbanisme de la Ville de Mascouche recommande d’accorder la demande des locateurs au sujet de la démolition complète du logement concerné.
Le 25 janvier 2021, une séance ordinaire du Conseil municipal s’est tenue pour étudier la demande de démolition du logement concerné. Le procès-verbal de cette séance indique que le locataire y a présenté son opposition le 4 janvier 2021. Il est résolu que la demande de démolition du logement soit accordée.

Le 28 janvier 2021, le certificat de démolition est accordé et est en vigueur jusqu’au 28 juillet 2021.
Le locataire témoigne avoir informé les locateurs de son opposition catégorique au projet de démolition. Il admet avoir fait une opposition auprès de la Ville de Mascouche. Il ne veut pas quitter les lieux.
Les recours des deux parties
Le 24 mai 2021 les locateurs réclament l’expulsion du locataire et de tous les occupants en vertu de l’article 1889 du Code civil du Québec concernant un occupant sans droit qui continue d’occuper le logement après l’expiration de son bail.

Au mois de mai 2021, réalisant le sérieux de la demande des locateurs, le locataire introduit au Tribunal administratif du logement une demande d’opposition à la démolition de son logement et aussi une demande d’être relevé du défaut d’avoir déposé les demandes dans les délais légaux.

Demande d’être relevé du défaut et opposition à la démolition du logement
Le Tribunal administratif du logement a décliné sa compétence et a refusé d’entendre les 2 demandes du locataire. Après avoir mentionné l’article 32 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, le Tribunal se réfère à la municipalité dans laquelle se trouve le logement et constate que le Ville de Mascouche a adopté le Règlement 1254 régissant la démolition d’immeubles :
« C’est seulement en l’absence d’un règlement municipal que les articles 32 et suivants de la Loi sur le Tribunal administratif du logement s’appliquent et que le présent Tribunal a compétence juridictionnelle.
En l’instance, il s’agit d’un avis pour démolition qui a été transmis au locataire au sens des articles 32 et suivants de la Loi sur le Tribunal administratif du logement et non pas avis d’éviction au sens de l’article 1959 du Code civil du Québec.
La ville de Mascouche a adopté le Règlement numéro 1254 régissant la démolition d’immeubles en vertu de l’article 148.0.2 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.
Le Tribunal n’a donc pas compétence pour statuer sur la validité de l’avis de démolition, sur les conditions d’éviction et sur l’opportunité de la démolition selon ce que prévoit le Règlement numéro 1254 régissant la démolition d’immeubles de la Ville de Mascouche. »3

Le jugement rendu confirme la jurisprudence déjà existante. 4
Demande d’expulsion du locataire après la fin du bail
Le Tribunal ordonne l’expulsion du locataire et de tous les occupants du logement et cite l’article 148.0.13 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme :
« 148.0.13. Le locateur à qui une autorisation de démolition a été accordée peut évincer un locataire pour démolir un logement.
Toutefois, un locataire ne peut être forcé de quitter son logement avant la plus tardive des éventualités suivantes, soit l’expiration du bail ou l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délivrance du certificat d’autorisation. »
Comme il s’agit d’un bail à durée indéterminée, l’avis de résiliation de bail est d’un mois, la date la plus tardive pour forcer le locataire à quitter les lieux est le 28 avril 2021, soit à l’expiration du délai de trois mois depuis la délivrance du certificat d’autorisation le 28 janvier 2021. Le Tribunal ordonne l’expulsion du locataire en date du 28 avril 2021.


1. Mercier-Shanks c. Adam 2021 QCTAL 12246 par. 10;
2. Jacques Deslauriers, Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service, Montréal, Wilson et Lafleur Ltée, 2005, p.557;
3. Giroux c. Lauzon et Levesque, TAL, dossiers 571107 et 572159, décision rendue le 25 juin 2021; juge administrative Pascale McLean;
4. Condos de Ravenne inc c. Régie du logement, 2012 QCC5 3289 par. 8; Wojtasik c. 9291.5347 Québec inc., Régie du logment, 20 septembre 2016, dossier 277 468;

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