La reprise de logement : une exception où chaque critère est essentiel!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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La reprise de logement : une exception où chaque critère est essentiel!

Que ce soit un projet de couple, entre amis ou en famille, il arrive pour toutes sortes de raisons, de décider d'acheter une habitation à plusieurs. Cette façon de détenir un immeuble peut toutefois ne pas être adaptée selon le projet visé.

Il arrive en effet qu'un immeuble convoité ait par ailleurs un intérêt, outre l'investissement, pour en faire sa demeure. Chaque année, malheureusement, certains se butent à une impossibilité de reprendre le logement souhaité, sans bien en comprendre la raison.
Souvent, c'est le mode d'achat qui pose problème. La loi est claire, mais pas toujours bien connue et comprise : dans le cas où il y a plus d'un copropriétaire, si l'autre copropriétaire n'est pas notre conjoint, ou s'il y a plus de deux copropriétaires, la reprise de logement n'est pas permise. En d'autres mots, sauf accord du locataire à quitter les lieux de son gré, la loi ne vous serait d'aucune utilité pour reprendre votre logement pour y habiter.

Parfois, la situation d'indivision n'est pas souhaitée à la base, mais intervient en cours de route, la plupart du temps dans le but de faciliter le financement et l'acquisition. Donnons l'exemple où monsieur désire acquérir un immeuble, dans le but d'y habiter un des logements. Au cours du processus d'achat, l'institution financière lui suggère d'avoir une caution, puis finalement d'acheter avec un parent, qui ne détiendrait que 1% de la propriété, à titre d'exemple. Monsieur l'acheteur demeurera le propriétaire principal; les incidences sont donc minimes, n'est-ce pas?

Si on désire reprendre un logement, les conséquences sont toutefois réelles : «  19 Le texte de l’article 1958 du Code civil du Québec est limpide et prohibe toute indivision (sauf avec un conjoint) pour donner ouverture au droit à la reprise : que le pourcentage soit de 99.9 % ou de 50 % ne change rien à ce texte limpide. »

On répétait cette idée encore cette année dans le jugement suivant (2) :
« 49   Une telle situation fait obstacle à la reprise du logement, tel que le mentionne, à juste titre, la juge administrative Luce de Palma dans l’affaire Cornett c. Loyer2 :

« Avec respect, le tribunal se doit en l’espèce de donner plutôt raison à la locataire et de conclure que l’autorisation recherchée ne peut être accordée vu la prohibition claire de l’article1958 du Code civil du Québec.
En effet, peu importe le but recherché par les locateurs lorsqu’ils ont consenti à ce que la mère du locateur apparaisse sur les titres de propriété, de même que leur intention de demeurer dans cet immeuble, il reste que, de par la situation juridique ainsi créée, ils en sont tous trois devenus copropriétaires. Il s’agit sans équivoque d’une situation où la reprise d’un logement est défendue par l’article1958 du Code civil du Québec, alors qu’aucune interprétation, si libérale soit-elle, ne peut passer outre à une telle prohibition du législateur. » »

Ne passons pas sous silence non plus, la situation d'une séparation de couple où les deux sont propriétaires ensemble d'un immeuble. Séparation rimant souvent avec déménagement, il n'est pas rare qu'un des deux ex-conjoints veuille habiter un des logements de l'immeuble pour un certain temps. Encore une fois, tant qu'il n'y a pas eu de transfert de la propriété à un seul d'entre eux, la reprise d'un logement ne pourrait être accordée en cas de refus de la part du locataire. En effet, les propriétaires ne se qualifiant plus à titre de « conjoints », un seul d'entre eux devra dorénavant être propriétaire s'il désire entamer le processus de reprise de logement!

Finalement, avant de vous aventurer dans un processus de reprise de logement, n'hésitez pas à contacter notre équipe spécialisée.

(1) Amram c. Arnstein, 2017 QCRDL 21154
(2) Chakraborty c. Haniff, 2021 QCTAL 4052


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