La Cour Suprême a établi que la maison doit être pour tout canadien son refuge ultime

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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La Cour Suprême a établi que la maison doit être pour tout canadien son refuge ultime

Le locateur réclame la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire au motif que cette dernière trouble la jouissance paisible des lieux. La locataire conteste fermement la demande au motif que c’est plutôt elle qui est victime de bruit et harcèlement afin qu’elle quitte son logement. Les parties sont liées par un bail reconduit jusqu’au 30 juin 2022.

Les faits 
Le logement de la locataire est situé dans un immeuble de type duplex, avec un troisième logement au sous-sol, mitoyen avec un autre immeuble identique ayant la même configuration. Le locateur qui est aussi propriétaire de l’immeuble est âgé de 89 ans et son épouse de 90 ans. Ils habitent le rez-de-chaussée depuis de nombreuses années. La locataire occupe le logement, un 5 1/2 pièces à l’étage depuis cinq ans, son logement est situé directement au-dessus du logement du locateur et de son épouse. Au sous-sol, il y a un logement qui était loué à une autre époque.

La plainte du locateur
Le locateur se plaint de la locataire « qui mène du train et qui brasse des choses ». Les bruits fréquents perturbent le sommeil du locateur et de son épouse et les empêchent de jouir de leur maison. Ils témoignent que les bruits ont débuté environ un an après l’arrivée de la locataire. La locataire se plaignait qu’elle entendait le locateur se traîner les pieds en marchant. Le locateur admet avoir subi un accident cérébral-vasculaire et qu’il n’est plus très jeune. Il admet que son immeuble n’a pas la meilleure insonorisation mais il comprend mal pourquoi la locataire se plaint. Il écoute la télé jusqu’à 22h30 ou 23h00. Son épouse se couche plus tôt. Or, environ 30 minutes après son coucher pour la nuit, il entend des « bang » « bang » au dessus de sa tête, plusieurs fois par semaine. Les bruits le dérangent, troublent son sommeil et le stressent grandement.

Récemment, lors d’un match du Canadien de Montréal qui a gagné un match en série, il a crié sa joie. Il va se coucher pour la nuit après avoir éteint sa télé. Environ 30 minutes plus-tard, la locataire a brassé des choses sur le plancher pour l’empêcher de s’endormir. Il est convaincu que la locataire agit intentionnellement. En résumé, la locataire l’empêche de dormir la nuit et le matin il doit se rendre chez sa fille, qui n’habite pas très loin, pour dormir ou se reposer le jour. Le locateur allègue vouloir la paix pour profiter du peu d’années qu’il lui reste à vivre.

La version des faits est corroborée
L’épouse et la fille du locataire ont témoigné et corroboré la version des faits donnée par le locateur. Josée, la fille du locateur aide ses parents et souhaite que ceux-ci puissent vivre le plus longtemps possible dans leur maison. C’est elle qui a préparé la mise en demeure transmise à la locataire. Elle affirme que ses parents ont bien changé, ils sont stressés et ils viennent chez elle tous les jours pour se reposer. Josée admet que ses parents ont une ouïe moins bonne avec le temps. Elle doit parler fort pour qu’ils comprennent. Sa mère a subi une chirurgie aux genoux et elle a besoin d’appui pour marcher. Josée relate l’évènement survenu à la Fête des Mères en mai dernier. Vers 15h00, elle a entendu de ¨bang¨ ¨bang¨. Elle est convaincue que la locataire agit par vengeance lorsqu’elle se fait déranger. À une autre occasion, se cachant pour fumer dans la salle de bain de ses parents, elle a démarré la ventilation. La locataire a appelé ses parents pour leur demander de fermer le ventilateur. Josée juge que la locataire est intolérante au bruit, et ce, à un haut niveau. Elle témoigne aussi qu’il est difficile de maintenir à domicile des personnes aînées. Pour ce qui est de ses parents, ils vont bien et peuvent continuer d’y vivre. Toutefois la santé de ses parents se détériore, car ils ne dorment pas bien, sa mère pleure souvent. Ils sont démolis et ils ont perdu leur joie de vivre. Josée témoigne que la locataire est responsable du déclin de la santé mentale de ses parents et que la locataire agit par vengeance et avec une intention malicieuse.

L’épouse du locateur témoigne
Elle déclare entendre des bruits du genre ¨boum¨. Elle entend souvent une balayeuse électrique. Le soir au coucher, elle entend des bruits, cela survient chaque fois que la locataire se fâche et se venge. Par exemple, lorsqu’elle mange à table, elle bouge une chaise et c’est là que la locataire commence à répliquer ou encore si elle ferme la porte du réfrigérateur. Peu après que son mari se couche le soir, l’épouse se fait réveiller par des ¨Boum Boum¨ vers 23h30 à minuit et parfois jusqu'à 2h00 le matin. Comme elle ne dort pas, le lendemain elle va chez sa fille pour dormir.

Défense de la locataire
La locataire déclare qu’il est absurde de dire qu’elle fait des bruits tout le temps. Elle vit seule et affirme entendre du bruit en provenance du rez-de-chaussée. Selon elle, la nuit le locateur et son épouse sont debout et ils font du bruit. Elle a l’impression qu’ils font un ¨drag race¨; des allers-retours juste pour la provoquer à réagir. Le locateur et son épouse allument les trois téléviseurs et ils quittent leur domicile pour toute la journée. Le locateur la harcèle afin qu’elle quitte son logement et il fait tout en ce sens. Elle admet avoir une personnalité inquisitive et elle fait valoir ses droits pour le chauffage, l’insalubrité et le bruit.

Décision du tribunal

Selon la juge administrative, le locateur et son épouse sont des gens de peu de mots qui ont témoigné avec honnêteté; leurs explications sont simples. Le témoignage de Josée est fiable et très convaincant. Elle se remémore d’évènements précis sans exagération où elle a été témoin de réactions de la locataire.

Selon le Tribunal, la remarque de Josée, selon laquelle, la locataire est fortement intolérante au bruit est vraiment percutante. À l’évidence, la locataire est fortement dérangée par les activités quotidiennes du locateur et de son épouse :
« Pourtant, leurs activités n’ont rien d’exceptionnelles. À voir le locateur et son épouse à l’audience, il est impossible que ceux-ci se mettent à courir dans leur logement. Il y a également des bruits tout à fait normaux, comme le ronflement, alors que la locataire note entendre des ronflements à 6h30 ».1

Le trouble de jouissance excède-t-il les limites de la tolérance?
Lorsque les bruits deviennent insupportables et qu’une personne raisonnable les juge intolérables, les bruits deviennent alors une trouble de jouissance voire une nuisance. Le tribunal conclut :
« La situation décrite dépasse, par son ampleur et par sa durée, les inconvénients normaux du voisinage.
Quant à la gravité, la preuve est prépondérante d’un préjudice réel et sérieux au locateur. Tant lui que son épouse sont réellement affectés par les effets pervers du manque de sommeil causé par le bruit; ils sont anxieux et craintifs.
Par conséquent, le tribunal conclut que le trouble causé par la locataire dépasse le seuil de normalité que se doivent les voisins, puisqu’il est à la fois récurrent et grave »2

Le Tribunal favorise le droit du locateur à la jouissance de son bien immobilier plutôt que le droit au maintien dans les lieux loués de la locataire. La Cour suprême du Canada a déjà établi que « la maison doit être pour tout Canadien son refuge ultime »3.

Le Tribunal a résilié le bail pour permettre au locateur et à son épouse de jouir de leur maison sereinement.



1 Perron c. Gaudet. Tal. Le 30 juillet 2021; dossier 575582, juge Sophie Alain, paragraphe 56.
2 Opus citare note 1, paragraphes 66,67,68
3 Schiff c. Kodjo 2018 QCCQ 9292, SOQUIJ AZ 515555562, 2019, paragraphe 19, juge Luc Huppé réfère à R c. Silveira, un jugement de la Cour suprême.

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