La toiture coule, l’assurance des locataires demande le remboursement des sommes versées

Article verrouillé Publié le par Martin A Messier

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La toiture coule, l’assurance des locataires demande le remboursement des sommes versées

Dans une décision rendue le 28 mai 2021, le Tribunal administratif du logement a condamné le propriétaire à rembourser à la compagnie d’assurance des locataires la somme de 975,03$.

Dans cette affaire, les locataires ont subi des pertes à certains de leurs effets mobiliers suite à un dégât d’eau qui s’est produit par une infiltration provenant du toit.

La compagnie d’assurance réclame au propriétaire, en étant subrogée aux droits des locataires, la somme de 1867,20$ qui avait été versée aux locataires pour les compenser de la perte de deux matelas. Cette somme fut réduite à l’audience en diminuant la valeur réclamée à 933,60$, considérant que l’âge des matelas représentait un facteur de dépréciation de 50%.

Les vêtements qui étaient rangés dans le placard avaient été également mouillés et salis par le passage de l’eau à travers le mur, la compagnie d’assurance a mandaté une firme de nettoyage spécialisé pour nettoyer les vêtements et réclame ainsi la somme de 1655,60$.

La compagnie d’assurance réclame également la somme de 697,92$ payée pour les services de nettoyage donnés par la compagnie Steamatic. Enfin, la compagnie d’assurance réclame également deux nuits d'hébergement à l’hôtel pour les locataires pour la somme de 483,13$ et une réclamation de 94$ pour les frais de la nourriture.

Le Tribunal reprend les articles 1854 et 1864 du Code civil du Québec, lesquels prévoient ce qui suit :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

« 1864. Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu’elles ne résultent de la vétusté du bien ou d’une force majeure. »

Le propriétaire a d'abord soulevé comme moyen de défense que la pluie constituait un cas de force majeure. Cet argument a été rejeté. Le Tribunal administratif du logement a plutôt décidé que les conditions météorologiques au moment du dégât d’eau n’étaient pas extraordinaires et se trouvent plutôt à l’intérieur des paramètres prévisibles et normaux.

Le Tribunal note que même si le dégât d’eau ne résulte pas d’un défaut par le propriétaire d’entretenir son immeuble, ce dernier est quand même responsable des dommages en raison des obligations légales et contractuelles envers ses locataires.

Le Tribunal analyse par la suite une objection par laquelle le propriétaire soutient qu’il a eu une entente avec ses locataires et que cette entente serait opposable à l’assureur.

Le Tribunal rejette cette prétention, notamment, en raison du fait que l’assureur n’a pas consenti à une entente.

À l’analyse de la preuve, le Tribunal considère qu’aucune preuve suffisante ne lui a été soumise qui lui aurait permis de conclure que les matelas aient été une perte totale.

Le Tribunal estime que le témoignage soumis était vague et manquait de précision. Le Tribunal note également qu’il n’a pas reçu de preuve établissant l’achat des matelas jetés par les locataires. Pour la réclamation pour les frais de nettoyage des vêtements, le Tribunal considère que la preuve ne lui permet pas de conclure que les vêtements étaient endommagés par l’eau, ni qu’il aurait été impossible de les nettoyer au moyen d’une machine à laver régulière. Une fois de plus, la preuve soumise s’est avérée imprécise et non concluante.

Le Tribunal note qu'il ne suffit pas de produire une facture attestant de la dépense pour justifier une réclamation.

La réclamation liée aux nuits passées à l’hôtel est accordée. Le Tribunal considère qu’il s’agit d’une solution pour palier de manière urgente à un besoin essentiel. À ce titre, les frais de subsistance sont également accordés.

Le Tribunal accorde également la réclamation pour les services offerts par la compagnie Steamatic, estimant qu'il s'agit d’une démarche pour minimiser les dommages causés aux matelas et accorde à ce titre, la somme de 697,90$.

Le Tribunal accorde une somme de 23$ conformément au Règlement sur les tarifs des frais exigibles pour le Tribunal administratif du logement, pour la signification de la demande qui a été faite par huissier.

Fait intéressant, le Tribunal rejette la demande de condamner le propriétaire au paiement d’une indemnité additionnelle. Le Tribunal considère que l’assureur a attendu presque trois ans pour déposer son recours et qu’il est le seul responsable de l’existence de ce délai et qu’il doit en supporter les conséquences.

Dans les enseignements à tirer dans cette décision, il faut notamment conclure qu’une entente avec les locataires ne saurait intervenir sans que son assureur y consente, dans le cadre d’un dossier de sinistre.

N’hésitez pas à communiquer avec nous pour toutes questions.

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